reconstruction - BASE studio

Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране и др. на съществуващи помещения или цели сгради.

Могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради, които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв, преди започване на преустройството.

могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради, строени до 2003г.
трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения имот при преустройства в жилищни сгради.

Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ):

не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация;
не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.

Основни стъпки за извършване на преустройство:

събиране на изходна документация;
изготвяне на проектна документация;
съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай;
внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство;
извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;
въвеждане в експлоатация.

1. Изходната документация включва:

нотариални актове;
скици;
скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта);
нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика;
актуално състояние, ако сте юридическо лице;
нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на ЕС;
протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква);
документ, доказващ законният статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;
технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройваният обект;
черно-бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив, общината издава писмо за липса на запазена архивна документация;
съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и др. според конкретния случай.

2. Необходима проектна документация:

част конструкции (проект или конструктивно становище);
част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
част ВиК - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
част ЕЛ - проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
част ПБЗ (проект за безопасност и здраве);
част ПБ (пожарна и аварийна безопасност);
част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.);
част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;
част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ;
част Пожарогасене – в зависимост от обекта;
част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта;
СОТ – по желание на възложителя (задължителен само за банкови салони и подобни);

3. Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др. според конкретния случай

4. Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство

Не се изисква разрешение за строеж за:

външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
подменяне на покривни материали;
вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията на сградата;
извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
промяна, която включва предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.

5. Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството

Има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да можете в последствие да получите разрешение за ползване.

Съгласно ЗУТ сте задължени да ползвате:

за обекти 5-та категория - възможно е само технически ръководител и строителство по стопански способ;
за обекти 1-4-та категория - лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензирана фирма за строителен надзор.
Повечето преустройства попадат в 4-та и 5-та категория съгласно Чл. 137 от ЗУТ. Категорията се определя спрямо цялата сграда, в която се намира обекта на преустройство.

Четвърта категория са:

жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

Пета категория са:

жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

6. Получаване на разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

актове по време на строителство;
заповедна книга;
сертификати на вложените материали;
технически паспорт за преустройството;
екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения;
писмо за вписване в кадастър на изменението;
окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността);
замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория;
окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-4та категория;
санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ;
положително становище от пожарната и др.